扯!明知產權爭議 仲介「受託賣地卻買地」致卡關5年賣不成

扯!明知產權爭議 仲介「受託賣地卻買地」致卡關5年賣不成

周姓地主指着這塊祖先留下的祖產,想變現卻遭仲介公司用手段卡關數年,讓他們無法順利出售。(地主提供)

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新竹周家後人繼承近百坪祖產,共有人擔心越晚處分,困難度也會隨之增加,5年前決定委任仲介公司賣地,沒想到當時仲介公司除受託賣地,仲介公司更是拿500萬做頭期款買地。只是,土地訴訟糾纏5年才獲解決,加上願出售共有人未逾3分之2,產權不完整,無法強制出售,要求解約仲介也置之不理。地主質疑仲介公司利用手段卡關買賣。法界表示,仲介公司受託賣地,仲介公司又自已買地,沒有做到利益迴避,加上合約也有爭議,可提合約無效之訴。

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周姓地主說,這塊位於新竹市水田街的99.37坪土地,是爺爺過世後留給後代子孫的土地,因所有兄弟姐妹感到年紀都上60歲,兒孫漸多,深怕愈晚愈難處理,因此與3位堂兄弟達成共識賣掉土地變現。

他們透過蕭姓代書協助做爲介紹人,找了仲介尋找買家,因此於107年11月22日正式簽訂一般委任銷售契約書,2筆地號共99.37坪,每坪分別以48萬及46萬元販售,總價近5千萬元,全程在張姓特約代書協助下籤委託銷售契約書。

當下 的 力量

周姓地主表示,當時仲介公司調查過土地狀況,土地是早年先人向蘇姓地主買下,土地未做分割,須透過訴訟才得以強制分割,但仲介公司仍讓他們籤委任書銷售。

讓他驚訝的是,仲介公司陳姓負責人隨後就現身表明公司以5440萬元買下週家的這2塊土地。周姓地主說,當時很開心去特約代書辦公室籤這筆買賣。

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周姓地主表示,雖他滿腹疑問,但爲了促成買賣順利,他當下簽下買賣合約,而蕭姓代書在現場打電話給在海外的堂兄弟,並由蕭姓代書代簽2個堂兄弟的名字完成簽約,當時對方拿了2張支票各450萬及50萬元做爲訂金,並簽訂買賣合約。

當時仲介及張姓代書擬定一份特約條款,要求賣家簽署,內容寫道「買賣標的仍在訴訟進行中,雙堂約定待判決確定再籤履約保證,並辦理備證手續。第一期款項交由代書保管,等新約簽訂再匯款入履約保證專戶。雙方皆知這塊土地是鄰地做整體開發使用,兩契約是從屬契約,任一契約終止或解除,另一契約無效力。

由於他們提出強制分割訴訟,與鄰地蘇家訴訟,歷經1、2審花了5年時間,臺灣高院才判決確定可分割,只是他的堂兄弟在這段時間過世,讓這筆買賣增添難度。事後,這筆買賣其他6個兄弟姐妹不願意出售,雖4人佔有土地的59.49%,未超過3分之2的比例,所有權也僅4人同意販售,同時也未通知共有人優先承買,他有可能吃上官司的風險,因此他與仲介公司談判2次未果,甚至發文要求解約也遭置之不理。

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周姓地主認爲,仲介以這種方式騙他們賣土地,受委託的仲介公司既是仲介又是買家,且明知產權不完整,還故意進行買賣,深覺遭到詐騙,因此他已委由律師發函向仲介公司要求解約,也不排除舉發仲介公司違規。

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錢炳村律師表示,這2筆土地買賣疑點重重,辦理委託及買賣都是同一天,賣家沒有合約審閱的時間,仲介公司以買方的立場向4個僅持有59%土地共有人訂定買賣合約,未獲其他共同有人同意,而出售100%的土地,知道產權不完整,未達強制出售條件,明顯是瑕疵。

而且,當時簽訂是以每坪48及46萬元買2筆土地,但最後買賣成交價換算變每坪62萬元,甚至買家支付的支票也未兌現,買方沒出任何錢就卡住買賣,賣方可主張合約無效。熟知消保法的法界人士表示,用仲介公司受託賣土地,而且又是用仲介公司名義簽約買地,是明顯有瑕疵,可向法院提出契約無效。

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