家人買房想「借名登記」我該答應嗎?專家:防爭產訴訟,必先準備「兩件事」

家人買房想「借名登記」我該答應嗎?專家:防爭產訴訟,必先準備「兩件事」

何謂「借名登記」?例如父母把不動產登記在子女名下,但實際的使用權與其管理都還是父母,孩子只是當人頭。 圖/freepik

所謂「借名登記」,系謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產爲出名登記之契約。

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實務上常見父母把不動產登記在子女名下,但實際的使用權與其管理都還是父母,孩子只是當人頭。

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借名登記的原因有很多,可能是爲了節稅、首購貸款、家族資產配置,甚至是購屋人有負債等等情況,萬一處理不好,容易衍生糾紛,甚至上演爭產訴訟。

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以下提醒借名登記之前,應該要思考的兩件事:

一、簽署「借名登記契約」以保障自身權益

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依臺灣民法規定,土地及建物的謄本所有權人是誰,誰就有權出售不動產,借名登記最欠缺的舉證就是契約,往往都是借名者與出名者雙方口頭約定,一旦發生爭執,借名者便會主張是贈與,難以舉證。

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依司法院「最高法院107年度臺上字第629號民事判決」,主張借名登記者,應就該借名登記之事實負舉證責任。因此,雙方最好籤署書面契約,證明彼此有借名登記的關係,保存各項證明文件(買賣契約、權狀、繳納地價稅/房屋稅單據等),以防未來發生紛爭時可以舉證。

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二、申請「預告登記」鎖住不動產之所有權

預告登記系預爲保全對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權,而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。

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簡言之,預告登記的功能就像是鎖住不動產的所有權,登記名義人若想要變更名下不動產,都必須經過請求權人同意,這樣一來,不僅可保障雙方的權益,也能避免不動產被變賣的風險。

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值得一提的是,父母生前將不動產移轉到子女名下,如無法證明是借名關係,也很可能會被認定爲贈與行爲。

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本文轉載自《資誠家族及企業永續辦公室》

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